Leerstand und Frost: Pflichten, die den Versicherungsschutz kosten können
Lukas Mohr · Fachwirt für Versicherungen und Finanzen
Aktualisiert am 5. November 2026
Eine leere Wohnung im Winter, ein ungeheizter Keller, ein gesperrter Gebäudeteil: Wer hier Pflichten aus dem Vertrag verletzt, riskiert, dass der Versicherer nach einem Frostschaden kürzt oder gar nicht zahlt.
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Im Winter häufen sich die Frostschäden: Eine Wohnung steht nach einem Auszug leer, die Heizung ist abgedreht, eine Leitung friert ein und platzt. Wird der Schaden erst Tage später entdeckt, hat sich das Wasser durch mehrere Etagen gearbeitet. Und dann prüft der Versicherer, ob die Sicherheitsvorschriften eingehalten wurden.
Die typischen Sicherheitsvorschriften
Die genaue Formulierung steht in den Bedingungen Ihres Vertrags. Üblich sind:
- Nicht genutzte Gebäude oder Gebäudeteile genügend häufig kontrollieren und dort alle wasserführenden Anlagen und Einrichtungen absperren, entleeren und entleert halten.
- In der kalten Jahreszeit alle Gebäude und Gebäudeteile beheizen und dies genügend häufig kontrollieren – oder alle wasserführenden Anlagen absperren, entleeren und entleert halten.
- Anlagen in ordnungsgemäßem Zustand halten, Mängel und Schäden unverzüglich beseitigen lassen.
Gerichte haben Versicherern in solchen Fällen wiederholt Leistungskürzungen zugestanden – etwa, wenn Leitungen in einem leerstehenden Gebäude nicht abgesperrt und entleert waren.
Leerstand als Gefahrerhöhung
Steht ein Gebäude oder ein größerer Teil länger leer, kann das eine Gefahrerhöhung sein, die der Versicherungsnehmer anzeigen muss (§ 23 VVG). Viele Bedingungen nennen dafür eine Frist, häufig mehrere Monate ununterbrochenen Leerstand. Wer die Anzeige vergisst, riskiert im Schadenfall Kürzungen – je nach Verschulden bis zur vollständigen Leistungsfreiheit.
Was das für Hausverwaltungen bedeutet
In Mehrfamilienhäusern betrifft das vor allem:
- Wohnungen zwischen Auszug und Neuvermietung oder während einer Sanierung
- Gewerbeeinheiten, die längere Zeit nicht vermietet sind
- Selten genutzte Räume wie Dachböden, Waschküchen oder Fahrradkeller mit Wasseranschluss
- Ganze Objekte vor einem Abriss, Verkauf oder einer Kernsanierung
Checkliste für den Winter
- Leerstehende Einheiten erfasst und dem Hausmeister bekannt
- Heizung in leeren Einheiten auf Frostschutz oder Leitungen abgesperrt und entleert
- Kontrollgänge festgelegt und dokumentiert (Datum, Name, Befund)
- Außenzapfstellen und Gartenleitungen abgesperrt und entleert
- Längerer Leerstand dem Versicherer angezeigt, wenn die Bedingungen das verlangen
- Eigentümer und Mieter über richtiges Heizen und Lüften bei Abwesenheit informiert
Quellen: § 23 VVG – Gefahrerhöhung · Otto Schmidt: Leistungskürzung wegen Wasserschaden bei Leerstand
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Objekt-Check anfragen →Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind die Bedingungen Ihres Versicherungsvertrags.