Wasserschaden durch undichte Fugen: Zahlt die Gebäudeversicherung?

Das Szenario kennt jeder Verwalter: In der Wohnung darunter zeichnet sich ein Wasserfleck an der Decke ab. Die Ursache ist kein geplatztes Rohr, sondern eine undichte Silikonfuge an der Dusche im Stockwerk darüber. Über Monate ist Wasser in Estrich und Decke gesickert. Die Sanierung kostet schnell einen fünfstelligen Betrag – und der Versicherer lehnt ab.

Was der Bundesgerichtshof entschieden hat

Mit Urteil vom 20. Oktober 2021 (Az. IV ZR 236/20) hat der Bundesgerichtshof entschieden: Tritt Duschwasser durch eine undichte Fuge zwischen Duschwanne und Wand aus, ist das kein Austritt von Leitungswasser aus einer Rohrleitung oder einer damit verbundenen Einrichtung. Die Fuge gehört nicht zum Rohrsystem. Damit greift der Leitungswasserschutz nach den zugrunde liegenden Bedingungen (VGB 2008) nicht.

Für die Praxis heißt das: Folgeschäden durch undichte Fugen sind nicht mehr standardmäßig mitversichert. Ob ein Schaden bezahlt wird, hängt allein davon ab, was im jeweiligen Vertrag steht.

Warum das für WEGs besonders teuer ist

• Der Schaden entsteht schleichend. Wasser sickert oft monatelang unbemerkt in Estrich und Decken. Wenn er sichtbar wird, ist die Sanierung umfangreich.
• Er betrifft mehrere Einheiten. Die Ursache liegt in einer Wohnung, der Schaden zeigt sich in der darunter und im Gemeinschaftseigentum, etwa in der Geschossdecke.
• Streit ist programmiert. Ohne Versicherungsschutz stellt sich die Frage, wer zahlt: die Gemeinschaft oder der Eigentümer, in dessen Bad die Fuge undicht war. Diese Diskussion landet bei Ihnen.

So schließen Sie die Lücke

1. Bedingungen prüfen. Suchen Sie in der Police nach einem ausdrücklichen Einschluss, etwa „Nässeschäden durch undichte Fugen“ oder „Schäden durch Undichtigkeit von Fugen und Abdichtungen“. Fehlt er, besteht in der Regel kein Schutz.
2. Einschluss vereinbaren. Viele Versicherer bieten inzwischen einen ausdrücklichen Einschluss an – teils als Zusatzbaustein, teils mit Höchstgrenze. Achten Sie auf die Höhe der Entschädigungsgrenze.
3. Wartung regeln. Silikonfugen sind Wartungsfugen. Manche Verträge knüpfen den Schutz an eine ordnungsgemäße Wartung. Informieren Sie die Eigentümer, dass Fugen regelmäßig geprüft und erneuert werden müssen.
4. Eigentümer informieren. Ein kurzes Rundschreiben zur Fugenpflege verhindert Schäden und zeigt, dass Sie das Thema im Blick haben.

Checkliste für Ihren Bestand

• Alle Gebäudeversicherungen auf Fugen-Einschluss geprüft
• Entschädigungsgrenze und Bedingungen notiert
• Fehlenden Einschluss beim Versicherer angefragt
• Eigentümer auf Wartungspflicht der Fugen hingewiesen

Quellen: BGH, Urteil vom 20.10.2021 – IV ZR 236/20 · Versicherungsbote: So gehen Versicherer mit dem Fugen-Urteil um