Wasserschaden im Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum: Wer kümmert sich?
Lukas Mohr · Fachwirt für Versicherungen und Finanzen
Aktualisiert am 5. November 2026
Rohrbruch in der Wand, nasser Estrich, beschädigtes Parkett: In der WEG trifft ein Schaden fast immer beides – Gemeinschafts- und Sondereigentum. Wer was erhalten muss, wer meldet und wer zahlt, wenn die Versicherung nicht greift.
In diesem Artikel
Bei kaum einem Thema gibt es in Eigentümergemeinschaften so viel Streit wie bei Wasserschäden. Der Grund: Ein Schaden hält sich nicht an Eigentumsgrenzen. Das Wasser kommt aus einer Leitung in der Wand, durchnässt den Estrich, zerstört das Parkett und tropft in die Wohnung darunter. Für Verwalter ist die wichtigste Frage deshalb oft nicht „Was ist passiert?“, sondern „Wessen Sache ist was?“
Was ist was?
| Typischerweise Gemeinschaftseigentum | Typischerweise Sondereigentum |
|---|---|
| Tragende Wände, Geschossdecken, Estrich in vielen Fällen, Dach, Fassade, Fenster | Nichttragende Innenwände, Bodenbeläge, Wand- und Deckenputz innerhalb der Wohnung |
| Steigleitungen, Hauptleitungen bis zur Abzweigung in die Wohnung | Leitungen ab der Abzweigung, soweit sie nur der Wohnung dienen – je nach Teilungserklärung |
| Zentrale Heizungsanlage, gemeinsame Abwasserleitungen | Sanitärobjekte, Einbauküche, Heizkörper (häufig, aber nicht immer) |
Die Tabelle zeigt die übliche Einordnung. Maßgeblich ist die Teilungserklärung Ihres Objekts – sie kann einzelne Bauteile abweichend zuordnen, soweit das Gesetz es zulässt. Bei Leitungen und Estrich lohnt sich ein genauer Blick, weil hier die meisten Streitfälle entstehen.
Wer meldet den Schaden?
Ist die Gebäudeversicherung von der Gemeinschaft abgeschlossen, ist sie Versicherungsnehmerin – vertreten durch die Verwaltung. Schäden am Gebäude, auch im Sondereigentum, meldet deshalb in der Regel die Verwaltung. Leistungen für Schäden im Sondereigentum stehen wirtschaftlich dem betroffenen Eigentümer zu und sollten sauber zugeordnet werden.
Wer zahlt, was die Versicherung nicht zahlt?
- Selbstbeteiligung: Nach dem Bundesgerichtshof ist sie wie die Prämie grundsätzlich Teil der gemeinschaftlichen Kosten – auch bei Schäden im Sondereigentum (Urteil vom 16.9.2022, V ZR 69/21). Die Eigentümer können eine andere Verteilung beschließen.
- Nicht versicherte Schäden – etwa durch undichte Fugen ohne entsprechenden Einschluss: Die Kosten für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums trägt grundsätzlich die Gemeinschaft, die für das Sondereigentum der jeweilige Eigentümer. Hat ein Eigentümer den Schaden schuldhaft verursacht, kann die Gemeinschaft Ansprüche gegen ihn haben.
- Hausrat und Möbel: Sache der Hausratversicherung der Bewohner.
So vermeiden Verwalter Streit
- Teilungserklärung kennen. Vor allem die Regeln zu Leitungen, Estrich, Fenstern und Heizkörpern.
- Versicherungsumfang kennen. Sind Sondereigentum und Einbauten mitversichert? Gibt es einen Fugen-Einschluss?
- Schaden sauber aufteilen. Rechnungen und Leistungen nach Gemeinschafts- und Sondereigentum trennen.
- Verteilung der Selbstbeteiligung klären. Am besten bevor der nächste Schaden kommt.
Quellen: § 5 WEG – Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums · VDIV: BGH zur Verteilung des Selbstbehalts (V ZR 69/21)
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